【新法实行】买房涨契税？别被忽悠了！又定两个税，9月1日起正式实行！

国家主席习近平去年8月11日签署了第五十一号、五十二号、五十三号、五十四号主席令。

第五十一号主席令说，《中华人民共和国城市维护建设税法》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2020年8月11日通过，现予公布，自2021年9月1日起施行。

第五十二号主席令说，《中华人民共和国契税法》已由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2020年8月11日通过，现予公布，自2021年9月1日起施行。

中华人民共和国主席令

第五十一号

附：城建税法与暂行条例新旧对照表

1.小规模纳税人15万(季度45万)以下免征增值税，但其中代开专票时还是要征收增值税，此时城建税和两附加是享受免税，还是减半征收?

答：小规模纳税人代开专票要征增值税，含城建税在内的六税可以享受减半征收；两附加是否减免要看当季销售额是否超过45万元，如果当季度销售额超过45万元，减半征收；如果当季度销售额在45万元以下，免于征收。

2.对纳税的月销售额或营业额不超过15万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过45万元）的缴纳义务人免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金是否仅适用于小规模纳税人？

答：不是，该政策优惠从2016年2月起就执行，且不仅限于小规模纳税人，它同样适用于一般纳税人。

3.享受城建税和两附加减半征收的包括非企业性单位吗？

答：包括，享受减半征收的是所有非增值税一般纳税人，包括非企业性单位。

4.到税务机关代开发票要交纳城建税、教育费附加、地方教育附加吗？

答：城建税：零散个人代开增值税发票，没有增值税的，就没有城建税；缴了增值税的，就有城建税。代开发票地点在市区的，税率为7%；在县城、镇的，税率为5%；不在市区、县城或镇的，税率为1%。小规模纳税人可享受减半优惠。

教育费附加：以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，按月纳税的月销售额或营业额不超过15万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过45万元）的缴纳义务人免征。小规模纳税人可享受减半优惠。

地方教育附加：以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，地方教育附加率为2%，按月纳税的月销售额或营业额不超过15万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过45万元）的缴纳义务人免征。小规模纳税人可享受减半优惠。

中华人民共和国主席令

第五十二号

附：契税税法及暂行条例新旧对照表

1、契税的计税依据是否包含增值税？

答：根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。

第五条规定，免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

第六条规定，在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

2.购买房屋后又退房的，已缴纳的契税能否申请退税？

答：根据《财政部　国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）的规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

3.采取分期付款方式购买住房的个人，分次缴纳契税还是一次性缴纳契税？

答：根据《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）第二条规定，采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款一次性计征契税。

4.房屋交换是否需要缴纳契税？

答：(一)房屋交换属于转让房屋权属的行为，应该按照相关规定缴纳契税。

政策依据 

1.《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

第二条规定属于转移土地、房屋权属的行为行为包括：(五)房屋交换。

2.《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第七条规定：条例所称房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。

(二)房屋交换价格相等的，免征契税；房屋交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。

政策依据

1. 《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定契税的计税依据：(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

2.《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第十条规定：土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

5.使用征收补偿款购置房屋，是否需要缴纳契税？

答：用货币补偿购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

政策依据       

《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)第三条规定：

市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

6.购买安居房、经济使用住房是否可以免征契税？

答：《中华人民共和国契税暂行条例》没有给予购买安居房、经济适用住房减征或者免征契税的规定。

政策依据

《财政部 国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》(财税字〔1998〕96号)第二条规定：关于购买安居房、经济适用住房的减免税问题。条例没有对这种情况给予减征或者免征契税的规定。因此，应对购买安居房、经济适用住房者照章征收契税。

目前我们国家现行18个税种，随着印花税法制定出台，我国现行18个税种中已有12个税种制定了法律，税收法定加快落实，税收立法再进一程。